黄先生
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房产投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价，此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8％都是不错的投资，短期看金融/货币～研究房地产zui核心是看利率（融资性现金流）中期看土地（土地流拍率、土地供应量以及房子存留量、土地供应模式的改革）中期看经济，产业升级方向、创造就业的机会（第三产业增长速度，高新技术企业数量）影响人口流入量～产业附加值对人和钱的吸引。
房产投资一般而言有三种计算形式：房产收益模式计算公式：投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款），投资房产的收益是这样实现的，【地区】【前缀】【主词】【后缀】通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报，房产投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12。
上面只是简单说了点房产投资与证券、期货的区别，属于浅层逻辑，这些几乎占据了房产投资微观讨论的绝大部分，但其实这些都可以统称为选筹，而选筹其实只是房产投资的一小部分，一个完整的房产投资过程其实是由三个维度组成的，按照操作顺序，分别是融资、选筹、亩产，要知道没有任何一种投资不重视选筹，在股市中为了避免选筹踩坑的方法是购买指数基金，而基金股票池的编制是有大量历史经验决定的，建立时又要满足各种约束和法规。