黄先生
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房产投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价，此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8％都是不错的投资，短期看金融/货币～研究房地产zui核心是看利率（融资性现金流）中期看土地（土地流拍率、土地供应量以及房子存留量、土地供应模式的改革）中期看经济，产业升级方向、创造就业的机会（第三产业增长速度，高新技术企业数量）影响人口流入量～产业附加值对人和钱的吸引。
房产投资楼市一定是从核心区先启动，如果核心区不涨了，意味着老破小、郊区也不会涨价笋盘寻找：一手楼市尾盘，二手找中介，58，顶账房作为正在发展的二线城市来说，毫不犹豫的选择次新房，大三或大四房，地铁，成长中的学区，zui好堵在主流人群，中产阶级消费升级之前年轻人喜欢的房产就是我们投资的方向房产是一个长周期低换手的资产，尤其要重视老化和折旧问题一个好的投资产品，一定是可居可租可售，再加上好价格和好杠杆，以及未来良好的房价预期。
显性风险区别——房产投资与证券、期货投资的显性区别在于，证券、期货权益波动频繁，波动幅度较大，而房价受刚性成本支撑，其价格波动空间较小，表面稳定性较强，隐性风险区别——变现自由度不同：楼市有价无市的时间较多，而证券、期货市场对于个人投资者不存在有价无市的现象，政策干预度及破坏度不同：证券、期货行业世界各地都无法出现禁购现象，而房产投资随时会因对新的购买者进行限制而使投资者的未来市场容量缩小（至于对价格的影响姑且不论）。