黄先生
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“房住不炒”的大环境下，我们jue对加杠杆，所以这个环节不是我们今天要聊的重点，重点说说下面的选筹环节，什么叫选筹呢，选筹就是如何挑选房子，如果是自住，那你可能看的就是片区、通勤、配套，或者是考虑居住因素，我们家有几个人，需要买几室的户型，还有需要考虑孩子上学的问题，那就要考虑购买学区房，那这就是自住的选择，选筹就是zui终买哪一套房子，选筹模型就是“好城市好区域好房子好价格”十二字及其拓展的小模型。
一个完整的房产投资过程其实是由三个维度组成的，按照操作顺序，分别是融资、选筹、亩产，融资和会计意义的不同，简单地说就是开源节流，凑齐资金或者通过各种途径获取外界资金，其特点就是容易杠杆越加越高，以贷养贷、以融续融，但如今房地产已经发生了翻天覆地的变化，早已不是那个闭着眼睛买都能赚钱的年代了，要知道没有任何一种投资不重视选筹，在股市中为了避免选筹踩坑的方法是购买指数基金，而基金股票池的编制是有大量历史经验决定的，建立时又要满足各种约束和法规。
澳洲房产和中国房产投资简单对比——中国：限购（北上广深）；银行贷款政策杠杆相对较低（比如北京的di一套30%、第二套50%）；贷款需要本息同还，无形中对让购房者和投资人压力较大；40、50、70年产权，并且只有使用权，没有土地拥有权；一线城市房价过高，房产泡沫较大；从出租角度考虑，北京上海房屋空置率约35%；环境污染、政策不稳定、宏观经济调控尚不够科学、未来发展规划杂乱无章、一线城市人口过于膨胀、房屋供需供大于求（有钱人买N套房，没前人住不起房租房）。