人口活动的驱动要素和根本规律：人往高处走，人随产业走。（虹吸效应、马太效应）市场房价取决于富人阶级，房租取决于工薪阶级全 球一线城市的房价和这个城市的百万富翁数量有关，富豪越多的城市，房价越容易走高。城市库存量低于9个月，价钱回涨资金是活动的，股市对房价也会有影响高房价必需有高劳动消费率支撑，否则这个城市没有将来从拿地价钱，预判房价大城市机场所在地不可能建成主城房价的实质就是人口活动学：一个中 央的人口负增长，房价便存在降落的压力。相反，人口在增长，房价便存在上涨的压力。房产的价值中心不是涨跌，而是能否卖的进来。马尔凯蒂定律标明，人们每天日常出行的时间为一个常数，恒定为1小时。通勤时间会影响一个城市的扩张半径青岛的房价收入比，不断是2-4个月社平工资=1平米全市均匀房价，也就是房价收入比盘绕2.5-2.7个月均匀工资=1平米均匀房价这个数上下往复动摇。若没有太多空地，政府便没有操盘的动力，好的资源流向就要看运气了。

三、主要要素：政策与货币、土地、经济、人口，医 疗教育

其他要素（库存量，成交量，政府的根底配套建立）

成都房产投资价格

短期看金融/货币～研讨房地产最中心是看利率（融资性现金流）中期看土地（土地流拍率、土地供给量以及房子存留量、土地供给形式的变革）中期看经济，产业晋级方向、发明就业的时机（第三产业增长速度，高新技术企业数量）影响人口流入量～产业附加值对人和钱的吸收。长期看人口（人口迁移方向，人口流入量、人口构造及其购置力，政策吸收）姜超宏观债券研讨以为真正能持续解释中 国房价上涨的逻辑只要一个，就是货币超增，从07年到17年的中 国广义货币增速均值为15%，所以能够解释同期房价的持续大涨。

四、房产类投资套利办法：

政策套利（人才新政，）价差套利（一二手房价钱倒挂）寻租套利

五、政策方向（定调政策，金融政策）

理解城市的规划图，以及其完成才能限购政策是指路明灯（限购使需求和价钱被压制）商品房+政府保证房+租赁住房+共有产权先富带动后富是将来税制变革的隐线预售同权，大城市将来会有一半的租房