显性风险区别——房产投资与证券、期货投资的显性区别在于，证券、期货权益波动频繁，波动幅度较大，而房价受刚性成本支撑，其价格波动空间较小，表面稳定性较强，隐性风险区别——变现自由度不同：楼市有价无市的时间较多，而证券、期货市场对于个人投资者不存在有价无市的现象，政策干预度及破坏度不同：证券、期货行业世界各地都无法出现禁购现象，而房产投资随时会因对新的购买者进行限制而使投资者的未来市场容量缩小（至于对价格的影响姑且不论）。

房产投资产权过户——买卖双方在房管局的帮助下办理产权过户手续；贷款人准备相关材料到银行办理抵押手续银行放款，客观规律：城市化（工业化，现代化），城市群——人口流动的驱动因素和基本规律：人往高处走，人随产业走，政策方向（定调政策，金融政策）——了解城市的规划图，以及其实现能力限购政策是指路明灯（限购使需求和价格被压制）商品房+政府保障房+租赁住房+共有产权先富带动后富是未来税制改革的隐线预售同权，大城市未来会有一半的租房。

上面只是简单说了点房产投资与证券、期货的区别，属于浅层逻辑，这些几乎占据了房产投资微观讨论的绝大部分，但其实这些都可以统称为选筹，而选筹其实只是房产投资的一小部分，一个完整的房产投资过程其实是由三个维度组成的，按照操作顺序，分别是融资、选筹、亩产，要知道没有任何一种投资不重视选筹，在股市中为了避免选筹踩坑的方法是购买指数基金，而基金股票池的编制是有大量历史经验决定的，建立时又要满足各种约束和法规。