房产投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价，此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8％都是不错的投资，短期看金融/货币～研究房地产zui核心是看利率（融资性现金流）中期看土地（土地流拍率、土地供应量以及房子存留量、土地供应模式的改革）中期看经济，产业升级方向、创造就业的机会（第三产业增长速度，高新技术企业数量）影响人口流入量～产业附加值对人和钱的吸引。

显性风险区别——房产投资与证券、期货投资的显性区别在于，证券、期货权益波动频繁，波动幅度较大，而房价受刚性成本支撑，其价格波动空间较小，表面稳定性较强，隐性风险区别——变现自由度不同：楼市有价无市的时间较多，而证券、期货市场对于个人投资者不存在有价无市的现象，政策干预度及破坏度不同：证券、期货行业世界各地都无法出现禁购现象，而房产投资随时会因对新的购买者进行限制而使投资者的未来市场容量缩小（至于对价格的影响姑且不论）。

上面只是简单说了点房产投资与证券、期货的区别，属于浅层逻辑，这些几乎占据了房产投资微观讨论的绝大部分，但其实这些都可以统称为选筹，而选筹其实只是房产投资的一小部分，一个完整的房产投资过程其实是由三个维度组成的，按照操作顺序，分别是融资、选筹、亩产，要知道没有任何一种投资不重视选筹，在股市中为了避免选筹踩坑的方法是购买指数基金，而基金股票池的编制是有大量历史经验决定的，建立时又要满足各种约束和法规。