3.建立工业园区总体发展理念和组团规划，确定园区内适宜的功能组团，制定园区总体发展理念，确定各功能组团之间的关系；注意各功能群的定位和规模，根据功能群制定土地开发规划和建设期限。 4.评估投资需求。 通过对工业园区整体投资规模的分析，建立相关利益方的财务模型，设计整体实施方案。 5.正式投资邀请 正式的招商工作分为三步:第一步，选择有潜力的企业，建立可能的企业数据库，筛选出有潜力的企业；第二步，与目标企业接触洽谈。开发商、代理机构、政府组成合作招商团队，针对不同企业选择相应的招商渠道，确定核心招商目标；第三步，最终锁定入驻对象，整合包括政府在内的各方资源，协调入驻企业与相关方的关系，推动企业做出入驻决策，与企业签订入驻合同，为入驻企业推出落地服务。

第四招，第一雁效应。 大雁迁徙时，其中一只飞来的大雁会借助前一只大雁翅膀产生的力量飞行，这样更省力。在园区招商引资的过程中，离不开这样一个典型的领头雁企业。一个头研企业甚至可以带动上下游多个配套项目入驻园区。 第五招，引领效应 “外来的和尚会念经，但未必读得好。”有时候，与其着眼于引进外部企业，不如尝试扶持本土企业成为龙头，带来产业集群效应。支持本地企业或入驻企业做大做强，引导企业IPO上市，吸引更多有潜力的企业入驻，形成产业园区主体。

第十招:打开市场。 企业要发展，最重要的是市场。如何将工业园区内的项目捆绑销售给入驻企业，或者促进工业园区内企业之间的协调发展、联动发展，是一个需要研究的课题，有利于降低招商引资的难度，提高效率。 第十一招:委托第三方招商。 术业有专攻。在招商面临瓶颈时，可以尝试委托第三方进行招商，充分发挥专业招商机构、相关行业主管部门、行业协会的信息整合和网络资源优势，通过建立合作关系委托招商，拓宽招商视野，提高招商的针对性。 第十二招:网络投资。 网络招商也就是网络营销，从建立自己的网站到广告、网页广告、搜索引擎、友情链接、自媒体等网络传播方式。